Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında kurulan ve iki tarafa da borç yükleyen karma nitelikli sözleşmelerdir. Uygulamada müteahhitlerin finansman sağlamak amacıyla, henüz inşaatı tamamlamadan kendilerine isabet eden bağımsız bölümleri veya arsa paylarını tapuda üçüncü kişilere sattığı sıkça görülmektedir.
Müteahhidin edimini yerine getirmeyerek inşaatı erken aşamada (%20 – %30 seviyesinde) bırakması veya temerrüde düşmesi halinde, arsa sahipleri ile müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler arasında ciddi mülkiyet çatışmaları doğmaktadır.
Müteahhidin İnşaatı Yarım Bırakması Halinde Arsa Sahibinin Hakları
İnşaatın %20-30 seviyesinde bırakılması durumunda, tamamlanma oranı hukuken kabul gören %90 sınırının çok altında kaldığı için arsa sahibi mahkemeden sözleşmenin geriye etkili feshini talep edebilir. Geriye etkili fesih neticesinde sözleşme en başından beri hiç yapılmamış sayılır ve tarafların birbirlerine verdiklerini iade etmesi gerekir.
Ancak müteahhidin kendisine ait payları üçüncü kişilere devrettiği senaryolarda, arsa sahibinin mülkiyeti geri alması noktasında yeni bir hukuki dönem başlamıştır.
Yargıtay’ın Tarihi İçtihat Değişikliği: Üçüncü Kişilerin Korunması
İnşaat hukukunda on yıllardır uygulanan yerleşik kurallar, yakın dönemde köklü bir değişime uğramıştır.
- Eski Uygulama: Yargıtay, müteahhit edimini tam olarak yerine getirmeden kişisel hak kazanamayacağı için ondan pay alan üçüncü kişilerin de iyi niyet iddiasında bulunamayacağını kabul etmekteydi. Sözleşme feshedildiğinde, üçüncü kişilere geçen tapular otomatik olarak iptal edilerek arsa sahibine iade ediliyordu.
- Yeni Dönem (Güncel Uygulama): Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16 Mayıs 2025 tarihli ve E:2024/1, K:2025/2 sayılı kararı ile bu uygulamadan kesin olarak dönülmüştür. Güncel içtihada göre, tapuda resmi devirle pay alan üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu m. 1023 kapsamındaki “Tapu Siciline Güven” ve “İyi Niyet” hakları korunmaktadır.
Yeni dönemde, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi üçüncü kişilerin tapularının doğrudan iptal edileceği anlamına gelmemektedir. Tapu iptalinin sağlanabilmesi için, üçüncü kişilerin müteahhidin inşaatı yarım bırakacağını bildikleri veya bilebilecek durumda oldukları (kötü niyetli oldukları) arsa sahibi tarafından somut delillerle ispatlanmalıdır.
Hak Kayıplarını Önlemek İçin Alınması Gereken Hukuki Önlemler
Gelişen bu yeni yargısal eğilim karşısında, arsa sahiplerinin mülkiyet haklarını güvence altına alabilmeleri için sözleşme aşamasında ve uyuşmazlık anında şu adımları atması elzemdir:
- Sözleşme Şerhinin Korunması: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, üçüncü kişilerin “durumu bilmiyorduk, iyi niyetliyiz” savunmasını tamamen çürüten en güçlü karinedir. Üçüncü kişilerin taleplerine rağmen bu şerh yargısal süreçler netleşmeden kesinlikle kaldırılmamalıdır.
- Kademeli Tapu Devri ve Teminat İpoteği:
Müteahhide inşaatın başında toplu arsa devri yapılmamalı; tapular kaba inşaat, subasman veya iskan gibi fiziki ilerleme seviyelerine göre kademeli olarak devredilmelidir. Erken devir yapılması zorunlu ise, arsa sahibi lehine tapuda mutlaka yüksek tutarlı bir teminat ipoteği tesis edilmelidir.
- Resmi Durum Tespiti ve Müşterek Dava: Müteahhit inşaatı bıraktığı an, vakit kaybetmeden sulh hukuk mahkemesinden mevcut eksiklik seviyesinin resmi tespiti istenmelidir. Ardından, hem müteahhide hem de pay devredilen üçüncü kişilere karşı müşterek bir “Sözleşmenin Feshi ve Tapu İptal-Tescil” davası ikame edilerek üçüncü kişilerin kötü niyeti veya topraktan/projedeki risk durumları güncel Yargıtay kararları çerçevesinde işlenmelidir.
